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Droit foncier et rural

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Le statut du fermage

Par application de l’article L.411-1 du Code rural et de la pêche maritime le statut du fermage s’applique à :« toute mise à disposition, à titre onéreux, d’un immeuble à usageagricole en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole… »

Dans le cas où aucun écrit n’a été signé entre le propriétaire et l’exploitant l’article L.411-4 du Code rural et de la pêche maritime prévoit que : « lesbaux conclus verbalementsont faits pour 9 ans aux clauses et conditions fixées par le contrat type départemental ».

Pour les Vosges, les baux verbaux sont soumis au contrat type départemental figurant en annexe de l’arrêté préfectoral n°508/95/DDAF modifié par l’arrêté n°462/96 DDAF.

Le bail verbal, présente, cependant, deux inconvénients majeurs :

  • les parties ne sont pas libres de son contenu puisque le contrat type départemental s’impose à eux,
  • la preuve en est rendue difficile notamment en ce qui concerne la détermination de sa date.

Il est conseillé, par conséquent, d’établir un bail écrit pour fixer précisément les engagements des parties.


Valeur locative des biens loués

Détermination du prix du fermage

Cette détermination est soumise aux principales règles légales de l’article L 411-11 du Code rural et de la pêche maritime :

  • Le prix du bail est composé de plusieurs éléments calculés distinctement : loyer des terres nues et des bâtiments d’exploitation, loyer des terres portant des cultures pérennes, et loyer des bâtiments d’habitation, le cas échéant.
  • Le prix des terres nues et des bâtiments doit être exprimé en monnaie, celui des terres portant des cultures pérennes peut être exprimé en quantité de denrée.
  • L’ensemble de ces loyers doit s’inscrire dans les limites maxima-minima de l’arrêté préfectoral qui représentent les valeurs locatives des biens louées.

Les limites retenues permettent de fixer le loyer en fonction de différents critères : durée du bail, qualité des sols, structure parcellaire des biens loués, relief, accès des parcelles…

Barème des fermages dans les Vosges pour 2020

Actualisation du fermage

Le loyer des terres nues et des bâtiments d’exploitation est actualisé chaque année selon la variation de l’indice national des fermages.

Cet indice est fondé sur un indicateur de revenu agricole (RBEA) et sur l’évolution du niveau général des prix (PIB). Il s’impose aux parties.

Suivant l’arrêté ministériel du 16 juillet 2020, l’indice national des fermages pour 2020, est établi à 105,33, avec une variation de cet indice par rapport à l’année précèdente de + 0,055%.

L’arrêté préfectoral du 12 août 2020 a actualisé les maximas et minimas des locations en conséquence de cet indice.

Mode de calcul de l’actualisation :

Par rapport à 2019, la valeur de l’indice a augmenté de + 0,055 %.

Il y a donc lieu d’appliquer cette baisse pour les fermages 2020 en utilisant la formule suivante :

Fermages 2019 x 1,0055 = FERMAGE 2020

Le loyer des bâtiments d’habitation compris dans le bail rural est actualisé annuellement en fonction de l’indice de référence des loyers publiés par l’INSEE.

 

Mode de calcul de l’actualisation :

Par rapport à 2019, la valeur de l’indice a augmenté de + 0,55 %.

Il y a donc lieu d’appliquer cette baisse pour les fermages 2020 en utilisant la formule suivante : Fermages 2019 x 1,0055 = FERMAGE 2020

Le loyer des bâtiments d’habitation compris dans le bail rural est actualisé annuellement en fonction de l’indice de référence des loyers publiés par l’INSEE.


Barème indicatif du prix à la vente des terres agricoles

Un barème ministériel indicatif est publié annuellement répertoriant notamment :

  • Le prix des terres labourables et prairies naturelles libres à la vente d’une superficie d’au moins 70 ares (tableau 1 du docuement téléchargeable ci-dessous)
  • Le prix des terres labourables et prairies naturelles louées (tableau 2 du docuement téléchargeable ci-dessous).

La valeur dominante des différents tableaux correspond aux prix le plus souvent pratiqué.

Ces prix reflètent une tendance et ont un caractère uniquement indicatif.

Arrêté portant sur la fixation du barème indicatif de la valeur vénale des terres agricoles

Indice des fermages

Pour 2020, l’indice national des fermages est établi !
Par rapport à 2019, la valeur de l’indice a augmenté de 0.055 %. Il y a donc lieu d’appliquer cette augmentation pour les fermages 2020 en utilisant la formule suivante : Fermages 2019 x 1.0055 = FERMAGE 2020

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