Droit foncier et rural

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Le statut du fermage

Par application de l’article L. 411-1 du Code rural et de la pêche maritime le statut du fermage s’applique à :

« toute mise à disposition, à titre onéreux, d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole… »

Dans le cas où aucun écrit n’a été signé entre le propriétaire et l’exploitant l’article L 411-4 du Code rural et de la pêche maritime prévoit que :
« les baux conclus verbalement sont faits pour 9 ans aux clauses et conditions fixées par le contrat type départemental ».

Pour les Vosges, les baux verbaux sont soumis au contrat type départemental figurant en annexe de l’arrêté préfectoral n° 508/95/DDAF modifié par l’arrêté n° 462/96 DDAF

Télécharger le contrat type départementale

Le bail verbal, présente, cependant, deux inconvénients majeurs :
-    les parties ne sont pas libres de son contenu puisque le contrat type départemental s’impose à eux,
-    la preuve en est rendue difficile notamment en ce qui concerne la détermination de sa date.

Il est conseillé, par conséquent, d’établir un bail écrit pour fixer précisément les engagements des parties.

 

Valeur locative des biens loués

Détermination du prix du fermage

Cette détermination est soumise aux principales règles légales de l’article L 411-11 du Code rural et de la pêche maritime :

-    Le prix du bail est composé de plusieurs éléments calculés distinctement : loyer des terres nues et des bâtiments d’exploitation, loyer des terres portant des cultures pérennes, et loyer des bâtiments d’habitation, le cas échéant.
-    Le prix des terres nues et des bâtiments doit être exprimé en monnaie, celui des terres portant des cultures pérennes peut être exprimé en quantité de denrée.
-    L’ensemble de ces loyers doit s’inscrire dans les limites maxima-minima de l’arrêté préfectoral qui représentent les valeurs locatives des biens louées.
Les limites retenues permettent de fixer le loyer en fonction de différents critères : durée du bail, qualité des sols, structure parcellaire des biens loués, relief, accès des parcelles…

A télécharger le barème des fermages dans les Vosges pour 2018 en application de l’arrêté préfectoral du 21 août 2018.

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Actualisation du fermage

-    Le loyer des terres nues et des bâtiments d’exploitation est actualisé chaque année selon la variation de l’indice national des fermages.

Cet indice est fondé sur un indicateur de revenu agricole (RBEA) et sur l’évolution du niveau général des prix (PIB). Il s’impose aux parties.

Suivant l’arrêté du 20 juillet 2018, l’indice national des fermages pour 2018, est établi à 103,05 %.

Mode de calcul de l’actualisation :
Par rapport à 2017, la valeur de l’indice a baissé de – 3,04 %.
Il y a donc lieu d’appliquer cette baisse pour les fermages 2018 en utilisant la formule suivante :

Fermages 2017 x 0,9696 = FERMAGE 2018

-    Le loyer des bâtiments d’habitation compris dans le bail rural est actualisé annuellement en fonction de l’indice de référence des loyers publiés par l’INSEE.

A télécharger arrêté du 20 juillet 2018 constatant l’indice national des fermages pour 2018

 

A télécharger arrêté préfectoral n° 433/2018/DDT du 21 août 2018

Barème indicatif du prix à la vente des terres agricoles

Un barème ministériel indicatif est publié annuellement répertoriant notamment :
-    Le prix des terres labourables et prairies naturelles libres à la vente d’une superficie d’au moins 70 ares
-    Le prix des terres labourables et prairies naturelles louées

La valeur dominante des différents tableaux correspond aux prix le plus souvent pratiqué.
Ces prix reflètent une tendance et ont un caractère uniquement indicatif.

 

A télécharger l'arrété du 28 juin 2018 portant fixation du barème indicatif de la valeur vénale des terres agricole en 2017

Contact

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  Suzanne Vukadin

  03 29 29 23 43

  suzanne.vukadin@vosges.chambagri.fr